20-30代では住宅購入をする方が少なくありません。
20-40代の親世代の大半は戸建てを購入しており、その影響もあるかもしれません。
住宅購入と賃貸のどちらが良いかというのもよく話題になります。
今回は資産形成という視点で住宅購入について考えてみます。
結論として、資産形成視点では住宅購入は難しい(ハードルが高い)と考えます。
住宅購入によりポートフォリオが激変する
住宅購入は人生で最大の買い物と言われます。
オーダーメイドから建売、マンションと様々な住宅がありますが大半は何千万というローンを組む方が少なくないです。
ローンを組むことで、良くも悪くも自分の資産以上の買い物が可能となります。
そのため、自分のポートフォリオが激変します。
例えば、自己資産1000万円の方が現金と株式を50%の比率でポートフォリオを組んでいる状態で3000万円の住宅を購入するとします。
住宅購入後のポートフォリオは自己資産4000万円(ローン3000万円)、現金12.5%、株式12.5%、不動産75%となります。
つまり、不動産への集中投資に違い状態になります。
不動産の価格の変動に連動する形で自身のポートフォリオが変動します。
不動産の価値は土地と建物から成り立つ
不動産の価値は土地と建物の両方から成り立っています。
建物は消耗品であり、約20年程で価値が0になると言われています。
一方、土地の価値は場所により異なります。
例えば、東京の23区内と地方都市では土地の価値は全く異なります。
日本の土地価格は地方と大都市近郊では全く別の推移を示しています。
資産形成視点で住宅購入を考えるならば、土地の価値変動は確認しておきたい必須事項であると考えます。
極端に言えば、土地の価値が上がる場所で住宅を買えれば資産形成にはプラスに働きます。
土地の価値が下がる場所で住宅を買えば資産形成にはマイナスに働きます。
日本では空家率が上昇している
日本の人口は減少することは確実視されています。
それに伴い昨今、空家率の上昇が話題になっています。
出典:野村総合研究所による空き家率の推移と、シナリオ別の予測（資料:野村総合研究所）
人口が減り、空家が増えることで、需要と供給のバランスが崩れます。
需要が少なく、供給が多ければ、価値が下がる可能性が高くなります。
日本では大都市を除くほぼ全ての地域において、土地の価格は下がっているという事実があります。
私は地方在住です。私が住む地域の土地の価格は過去最低を年々更新していました。
加えて、人口も減少傾向でした。
そのため、資産形成の視点での住宅購入は難しいと判断し、賃貸を選択しています。
まとめ
①住宅購入によりポートフォリオが激変する
②ポートフォリオの大半が不動産になると不動産価値に伴いポートフォリオが変動することになる
③日本の空家率は上昇、土地価格低下が常態化しており、住宅購入は慎重に考える必要がある
